Процесс покупки

Итак, Вы определились объектом недвижимости. Теперь самое время приступить к процессу покупки, придерживаясь определенной последовательности действий, что позволит Вам сохранить время и хорошее настроение.
 
Вместе с Вашим персональным менеджером, Вы
  • Откроете счет в испанском банке;
  • Вносите или переводите денежные средства на данный счет;
  • Заключаете контракт между продавцом и покупателем в 3-х экземплярах;
  • Вносите залог в размере 3 000 – 6 000 евро для снятия объекта с продажи;
  • Оформите и получите NIE*; 
  • При необходимости, уточняем условия по банковскому кредиту, и Вы получаете инструкции по подготовке документов (кредит, как правило, до 60%).  
*При выдаче кредита осуществляется оценка объекта недвижимости, после чего банк принимает решение о сумме и условиях кредита (в среднем 3,5-4,5 % годовых). Рассчитывайте на срок около 15 дней;
  • Через оговоренное время вносите предоплату в размере 10% от стоимости объекта в качестве залога. Остальная сумма вносится на подписании нотариального договора купли-продажи.
  • Вы получаете ключи, нотариально заверенную копию договора, одновременно, оригинал EscrituraPublica** направляется в Реестр собственности, где в течение 30 дней проходит государственную регистрацию.

 
После всех совершенных действий Вы становитесь полноправным владельцем недвижимости на территории Испании.
Важно подчеркнуть, что перед приобретением объекта недвижимости наша компания обязательно осуществляет полную проверку объекта в Реестре собственности, Налоговом Управлении на законность регистрации, что подтверждается определенными документами и выписками из Реестра. А также Ваши интересы будет представлять адвокат, который несет ответственность за чистоту сделки.
 
*NIE(идентификационный номер иностранца) – данный номер получают в полицейском участке, в отделении иностранцев и регистрируют в налоговых органах. NIE также необходим для оплаты налогов, оформления контрактов на электричество и воду, на покупку и оформления автомобиля.
 
**EscrituraPublica(эскритура) -  это купчая, иными словами, документ, подтверждающий переход права собственности от одного лица к другому.


Налоги при покупке недвижимости в Испании

Наверняка, Вы уже видели множество статей и материалов на тему расходов на покупку недвижимости в Испании. Мы постараемся четко и полностью изложить информацию о расходах на оформление недвижимости, чтобы Вы были полностью готовы к покупке:

Приобретая недвижимость в Испании, будьте готовы оплатить расходы по оформлению в размере 10-13% от стоимости приобретаемой недвижимости. Расходы представляют из себя:
  • НДС (I.V.A.) (на новую недвижимость) –  10%;
  • или налог на переход собственности (I.T.P.) – 10% на вторичное жилье;
  • Гербовый сбор – около 0,5 % (взимается с новой недвижимости);
  • Административные расходы – 0,5 %;
  • Нотариальные услуги – 0,3 - 0,5 %
  • Независимая оценка недвижимости – 400 - 800 евро;
  • Регистрация в реестре собственности – 300 - 600 евро;
  • Открытие банковского кредита (при необходимости) – 1 - 1,5 %;
  • Страхование недвижимости – 300 - 600 евро.
В целом, затраты на приобретения недвижимости составят, примерно, 10-13% от кадастровой стоимости объекта без оформления ипотеки и 12-15%, включая расходы по оформлению ипотечного кредита.

 
Дополнительные расходы, которые могут возникнуть при приобретении недвижимости:

1. Письменный перевод закладных бумаг (по просьбе клиента);

2. Доверенность. Покупатель может оформить доверенность на подписание купчей или на весь процесс покупки недвижимости. Как правило, доверенность, выписывается на имя испанского адвоката, который от имени клиента самостоятельно оформляет все необходимые документы. В таком случае, после выбора понравившегося объекта клиент может уехать из Испании и вернуться уже непосредственно для вручения ключей от нового принадлежащего ему дома.
Действительной считается доверенность:
- заверенная у нотариуса в Испании
- заверенная в консульстве Испании (например, в Санкт-Петербурге)
- заверенная у нотариуса в России, а затем апостилированная и переведенная на испанский язык официальным переводчиком

Стоимость услуги оформления доверенности в Испании 50-200 евро в зависимости от юриста;

3. Международный банковский денежный перевод. Перед проведением операции по переводу денежной суммы обсудите размер комиссии с банком, часто она бывает достаточно высокой, около 0,5% от перечисляемой суммы. Размер комиссии следует установить порядка 30 евро;

4. Выписка чеков в банке. При получении банковского чека для оплаты с Вашего личного счета (chequebancaria) банк может взимать комиссию в размере 0,5 % от суммы чека. Перед проведением операции ознакомьтесь с условиями банка. Размер комиссии следует ограничить в пределах 20-30 евро;

5. Покупка мебели. Для обстановки мебелью апартаментов с 2мя спальными в Испании Вам стоит рассчитывать на сумму 12.000 – 15.000 евро;

6. Оформление контрактов на коммунальные услуги. По этому вопросу Вам не придется беспокоиться – при подписании договора эти контракты переоформляются с продавца на покупателя. Но, если заниматься этим самостоятельно, ориентировочно стоимость составит:
- Водоснабжение: 120 евро.
- Газ: 150 евро.
- Электричество 100 евро.
- Телефонная связь: 110 евро.

Дополнительные обязательные расходы выплачиваются в процессе оформления сделки банковскими чеками в соответствующие учреждения. Поэтому при внесении денег на личный счет следует учитывать дополнительно эти самые 10-13% от стоимости недвижимости, занесенной в купчую.

При получении ипотечного кредита данные оплаты производит представитель банка, заранее резервируя оговоренную сумму на Вашем счету.



Содержание недвижимости в Испании и налоги

При покупке жилой недвижимости в Испании совершенно закономерно встает вопрос о содержании апартамента, таунхауса или собственной виллы.
В целом, затраты на содержание недвижимости невелики. Собственник жилья платит налоги, коммунальные платежи и страховые взносы. В среднем расхода на апартаменты площадью в 100 кв.м. составят 600 – 800 евро в год. Вот составляющая всех затрат на содержание:
  • Налог на недвижимое имущество (IBI*) оплачивается один раз в год и составляет 0,2 – 0,5% от кадастровой стоимости объекта (сумма данного налога зависит от типа жилья, его площади, месторасположения и других факторов). Например, за квартиру стоимостью 200 000 евро налог IBI составляет 0,2%, т.е. в год оплата составит 400 евро;
  • Раз в месяц совершается оплата за содержание кондоминимума (жилого комплекса) – это уборка территории, сада, подъезда, чистка бассейна, сумма варьируется в зависимости от региона и инфраструктуры, ориентировочно составляет 20 – 60 евро/ месяц. Некоторые объекты не имеют этой выплаты.
  • Все коммунальные платежи вносятся согласно счетчику. Тарифы следующие (приблизительно на 2012 г.):
    • - электроэнергия: 0,09 евро/кВТ/час;
    • - вода: 0,4-0,8 евро/куб.м.;
    • - газ: 7 евро/баллон;
    • - вывоз мусора: 50 евро/год.
Оплата производится с Вашего счета один раз в два месяца за электроэнергию и один раз в квартал – за воду. 
Если Вы не проживали и фактически не пользовались ресурсами – платится только абонентская плата

*IBI  (ImuestoSobreBienesInmuebies) – муниципальный налог, который собственник жилья платит один раз в год за недвижимое имущество.



Ипотека в Испании

Испанские банки предоставляют выгодные условия приобретения недвижимости на территории страны в кредит. Заявление на получение Ипотеки могут подавать как граждане Испании, так и иностранцы. Сумма кредитование в среднем составляет 60%. Структурно это выглядит следующим образом:
  • Для установления суммы кредита, банк проводит оценку выбранной Вами недвижимости (стоимость услуги – от 300 до 700 евро);
  • Срок кредитования варьируется от 10 до 25 лет примерно под 3,5 – 4,5% годовых, что напрямую зависит от текущей европейской ставки рефинансирования (euribor);
  • Период погашения кредита - ежемесячно;
  • Сумма ежемесячных погашений по кредиту не должна превышать 30% от ежемесячного дохода.
После оценки приобретаемой недвижимости сотрудниками банка, ипотечный отдел устанавливает процентные ставки, ежемесячные выплаты, условия преждевременного погашения кредита. Также банк взимает определенный процент за свои услуги (в среднем 1-2% от суммы кредита).

Для того, чтобы получить кредит, необходимо предоставить в банк следующий перечень документов*:
  • Форма НДФЛ с места работы;
  • Справка о доходах за последние 3 месяца;
  • Выписка из банковского счета за последние 12 месяцев;
  • Заграничный паспорт.
* комплект документов для оформления ипотеки Вы сможете отправить Вашему менеджеру в отсканированном виде по почте. Мы обсуждаем с банком возможные условия предоставления кредита, и Вы приезжаете в Испанию уже только для подписания договора.

Недвижимость, которая приобретается в кредит, подлежит обязательному страхованию (приблизительно от 200 евро/год).

Ипотека в Испании


Bankinter - испанский коммерческий банк, основанный в 1965 году, как совместное предприятие между Banco Santander и Bank of America.

BBVA – вторая по величине банковская группа Испании после Santander. Подобно другим испанским компаниям, банк занимает доминирующие позиции в испаноговорящих латиноамериканских странах, а также имеет сильное присутствие в южно-европейских странах, особенно в Италии и Португалии. BBVA входит в число 15 крупнейших коммерческих банков США.

Grupo Santander - крупнейшая финансовая группа Испании, год основания 1857, головной офис в Сантандере.

La Caixa (Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona) – крупнейший сберегательный банк Испании и третья по величине банковская группа страны (после Santander и BBVA). Банк был образован в 1990 году. La Caixa широко представлен во всём мире, имеет филиалы и представительства в Варшаве, Бухаресте, Будапеште, Белграде, Загребе, Касабланке, Киеве, Стамбуле, Дели, Дубае, Лиссабоне, Штутгарте, Мехико, Пекине, Гонконге, Шанхае, Братиславе, Франкфурте, Праге, Вене, Париже, Лондоне, Милане.

Banco Sabadell – четвёртая по величине группа банков Испании. Банки Sabadell широко представлены по всему миру и имеют филиалы во Франции, Марокко, Англии, США; представительства в Бразилии, Алжире, Чили, Китае, Турции, Индии, Сингапуре, Мексике, Венесуэле, ОАЕ.

Santander Group (Сантандер) является одной из крупнейших финансовых организаций в мире, обслуживая более 90 млн. клиентов через 14 тыс. отделений - рекордный показатель для международного банка. Деятельность банка сосредоточена на 9 крупных рынках: Испания, Португалия, Германия, Великобритания, Бразилия, Мексика, Чили, Аргентина и США. Штаб-квартира расположена в Мадриде.

Подробнее о Банках в Испании
Яндекс.Метрика